Altea Magazin

Luxusimmobilie in Italien kaufen als Ausländer: Der Ablauf Schritt für Schritt

Italien gehört für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz zu den begehrtesten Zielen für eine Zweitimmobilie. Das Versprechen ist klar: mediterraner Lebensstil, exzellente Architektur und ein Premiummarkt, der im Spitzensegment nach wie vor echten Wert bietet. Weniger klar ist oft, wie der Kauf konkret abläuft. Dieser Leitfaden erklärt den Weg in verständlichen Schritten, damit Sie wissen, was Sie erwartet, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Dürfen Ausländer in Italien Immobilien kaufen?

In den meisten Fällen ja. Für Staatsangehörige aus Deutschland und Österreich gilt innerhalb der EU die Gleichbehandlung mit italienischen Staatsbürgern. Für Schweizer Käufer gilt in der Regel das Prinzip der Gegenseitigkeit (Reziprozität): Ein Kauf ist möglich, sofern auch ein italienischer Staatsbürger in der Schweiz erwerben dürfte — was in der Praxis für Wohnimmobilien in aller Regel gegeben ist. Diesen Punkt bestätigen Ihre Berater zu Beginn, statt ihn vorauszusetzen.

Schritt 1 — Den Codice Fiscale beantragen

Der Codice Fiscale ist die italienische Steuernummer und der erste praktische Schritt für jeden ausländischen Käufer. Sie benötigen ihn zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, für Versorgungsverträge und in der Regel zur Eröffnung eines italienischen Bankkontos. Beantragt wird er bei der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate) oder vom Ausland aus über ein italienisches Konsulat. Ihre Agentur oder der Notar kann dies per Vollmacht für Sie übernehmen.

Schritt 2 — Die richtigen Fachleute einbinden

Ein Luxuskauf in Italien bringt üblicherweise drei Rollen zusammen:

• Die Immobilienagentur, die das Objekt vermittelt, die Unterlagen prüft, für Sie verhandelt und die Transaktion durchgängig koordiniert.
• Den Notar (Notaio), einen von Gesetzes wegen unparteiischen Amtsträger. Der Notar prüft das Eigentum, kontrolliert etwaige Hypotheken oder Belastungen, erstellt die Urkunde und trägt die Übertragung ein. In Italien ist der Notar weder „Anwalt des Verkäufers" noch „Anwalt des Käufers" — er sichert die Rechtmäßigkeit für beide Seiten.
• Optional einen unabhängigen Anwalt oder Steuerberater, besonders sinnvoll für grenzüberschreitende Käufer, die Klarheit über Struktur und heimatliche Steuerlage wünschen.

Schritt 3 — Angebot und Vorvertrag

Nach der Auswahl des Objekts verläuft der Prozess meist in zwei Vertragsstufen. Zunächst ein schriftliches, unwiderrufliches Kaufangebot bzw. eine Reservierung, oft mit Anzahlung. Nach Annahme folgt der Vorvertrag (contratto preliminare oder compromesso), der Preis, Bedingungen und Übergabetermin festlegt und beide Seiten bindet. Dabei wird üblicherweise eine Anzahlung (caparra) geleistet. Den Abschluss bildet die notarielle Kaufurkunde (rogito): Der Restbetrag wird gezahlt, das Eigentum geht über.

Schritt 4 — Steuern und Kosten im Überblick

Die Erwerbsnebenkosten in Italien hängen von mehreren Faktoren ab — ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz gilt und vom Katasterwert. Statt Zahlen zu nennen, die auf Ihren Fall womöglich nicht zutreffen, empfehlen wir einen einfachen Grundsatz: Lassen Sie sich von Notar und Steuerberater eine schriftliche Kostenaufstellung geben, bevor Sie unterschreiben. In der Regel sind Register- bzw. mehrwertsteuerbezogene Abgaben, Notarhonorar und Maklerprovision einzuplanen. Eine seriöse Agentur legt diese Posten von Anfang an transparent offen. Für nicht ansässige Käufer ist zudem wichtig, die laufenden jährlichen Grundsteuern und das Zusammenspiel mit dem Steuerwohnsitz im Heimatland zu verstehen.

Schritt 5 — Abschluss und danach

Bei der Beurkundung verliest der Notar den Vertrag, beide Parteien (oder ihre Bevollmächtigten) unterschreiben, der Restbetrag wird überwiesen. Anschließend trägt der Notar die Übertragung ein und führt die anfallenden Steuern für Sie ab. Ab diesem Moment gehört die Immobilie Ihnen. Die Aufgabe einer guten Agentur endet nicht mit der Urkunde: Objektbetreuung, Vermietungskoordination und After-Sales-Service gehören zu einem echten Luxusservice.

So passt UP TOWN — The Sky-Villa dazu

Wenn Sie ein außergewöhnliches Zweitdomizil suchen, lohnt der Blick auf UP TOWN — The Sky-Villa in Jesolo Lido, nahe Venedig. Es handelt sich um ein einziges Duplex-Penthouse mit 275 m², privatem Dach-Solarium und 360°-Meerblick, in einem Boutique-Gebäude mit nur acht Residenzen — rund 45 Minuten von Venedig und 270 Meter vom Strand entfernt. Altea S.r.l., mit Büros in Sacile (Italien) und Salzburg (Österreich), begleitet internationale Käufer durch jeden hier beschriebenen Schritt — vom Codice Fiscale bis zur notariellen Urkunde — auf Deutsch und Englisch.

Fordern Sie das private Dossier an oder vereinbaren Sie eine diskrete Privatbesichtigung, vor Ort oder per Videocall. Kontakt: Gründer Dr. Tiziano Spagnuolo, info@altea.re oder +39 337 534 850.